中華人民共和國商品房銷售管理辦法

一說起中國樓市，你腦海裡會想到什麼?如今中國樓市亂象叢生，為了更好管理商品房市場，政府頒佈了相關法律條例，中華人民共和國商品房銷售管理辦法就是其中之一。

《商品房銷售管理辦法》已於2001年3月14日經建設部第38次部常務會議審議通過，現予釋出，自2001年6月1日起施行。其目的是為了規範商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》，制定本辦法。

其中，商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設部發布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規定：商品房銷售時，房地產開發企業和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。

《辦法》第九條規定：“房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房，其抵押權的處理按照《中華人民共和國擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》的有關規定執行。”按照擔保法第三十三條的規定，設定了抵押權的不動產，抵押權人在債權得不到清償時，對不動產折價、拍賣或變賣所得價款有優先受償的權利;並且，根據《擔保法》第四十九條的規定，在抵押人未通知抵押權人的情況下將抵押物轉讓時，轉讓行為無效。也就是說，當房地產開發企業銷售設有抵押權的商品房時，房地產開發企業買賣商品房的權利受到抵押權人優先受償權的限制，這種情況下，業主即使與房產商簽訂了依法成立的房屋買賣合同並履行了合同中的全部義務，但不動產的轉讓是以“產權過戶”為依據的，未過戶前，業主不能說擁有房屋產權，但產權證是惟一能夠證明業主對房屋擁有合法權利的憑證，而一旦抵押權人依法行使優先權時，房屋就會被拍賣、折價或變賣，業主就很有可能得不到產權證。

這樣，在產權證到手之前，業主要耗費大量精力去房屋所在地的產權管理部門查詢所買的物業是否被房地產開發企業抵押了，法律沒有規定房地產開發企業不明示房屋抵押狀況時的罰則，這對業主講是十分不公平的事。而房地產企業作為專業從事房地產開發和經營的經濟組織，法律是否應當對它的融資渠道和經營中涉及預售、現售或已售房屋產權的行為予以約束呢?

筆者認為十分必要。因為房地產開發企業區別於其他企業的一個重要特徵是它取得了國家認可的房地產開發權和經營權，企業和業主的經濟關係是房地產法律調整的主要法律關係，但在這種經濟關係中，業主在資訊、法律知識、房地產專業知識和實際經驗方面處於劣勢狀態。試想，如果業主無法得到合法簽訂的合同項下房屋的產權證，這個市場的穩定和可持續發展是要大打折扣的。時下出現業主長期得不到產權證的情況並不鮮見。

《辦法》第二十四條規定：“房地產開發企業應當按照批准的規劃、設計建設商品房。商品房銷售後，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。 經規劃部門批准的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答覆。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答覆的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。”由此可見，《辦法》中對房地產開發企業變更商品房規劃、設計而影響房屋買賣合同的問題採用了“推定”或“預設”的意思表述，筆者認為這不僅不合情，也不合法。