當前位置：受房企均採用“毛坯+裝修”的雙合同影響 廣州樓市簽約均價連續下跌破萬元
房地產市場
近期，廣州樓市簽約均價連續下跌破萬元每平方米。記者調查得知，房價連續下跌是大量房企均採用“毛坯+裝修”的雙合同所致，在市區，裝修款佔比基本是整體房價的四分之一。
在“雙合同”大行其道之時，裝修款該如何理財?
業內專家提醒，這筆款項可以一次性付款、自有房產抵押貸款或者無抵押貸款。但是，無論以什麼方式，都將或多或少帶來首付或月供的壓力。
近日，廣州市房價出現了詭異的連續下跌。搜房網資料監控中心統計陽光家緣資料顯示，8月12日~8月18日這一週，全市網籤均價再次下跌，並跌破1萬元大關，降至9395元/平方米，一夜跌回十年前。廣州中心六區上週均價16471元/平方米，相比前一週均價下跌20%。
房價“明跌暗漲”禍起雙合同
而兩個星期之前，廣州市住房簽約均價一度達到16490元/平方米，創出歷史新高。在兩週內，廣州市簽約均價下挫幅度超過四成。
而記者踩盤發現，雖然簽約均價大幅下跌，但各盤的價格反而較前段時間有進一步上漲。上週末推新的中海譽城、萬科東薈城均價均比6月份前一期上漲約千元每平方米。而廣州市簽約均價下跌並非讓利於消費者，而是滿城“雙合同”導致。
為規避政府“限價”，購買一手房按照“毛坯+裝修”的“雙合同”的辦法已經成為主流。一位業內人士直言：“現在新推出來的盤，基本上都是‘雙合同’。只要新拿預售證的專案，基本上價格都達不到政府要求。”而由於僅僅限制簽約價，裝修款的比例並未限制，漲價變得更加有恃無恐。
“雙合同”時代裝修款如何理財?
一、裝修部分付全款
首付三成變五成 月供減輕三分一
按照鄒小姐的例子，其房產的總價大約在180萬元上下，其中有140萬元為“毛坯”的購房合同，外加簽署一個40萬元的裝修協議。
記者計算得知，由於鄒小姐是首次置業，本來只需要首付三成，即54萬元。現在由於必須簽署“雙合同”，若是裝修部分付全款，便要額外多付出40萬元的首付款。這意味著首付高達94萬元，超過整個房款的五成。
不過，按此計算，由於貸款成數減少，鄒小姐只需貸款86萬元。若以首次置業基準利率算，20年貸款每月月供為6287.57元;而若按照七成貸款，月均還款高達9431.35元。可見，一次性付清裝修款後，每月的還款壓力減輕了三分之一。
記者瞭解到，一次性付款將是“雙合同”中裝修款項主要付款方式。
二、裝修部分用抵押貸款
需自有房產抵押 月供較高
“我們有提供裝修款的貸款服務，但需要自有房產抵押。”元邦明月水岸的銷售人員對記者表示。
而匯瀚按揭業務經理莫靜則表示，雖然和房產商簽署的裝修協議並非裝修合同，但若手頭有其他房產作抵押，也可以自行到按揭機構做抵押貸款，緩解高首付的壓力。
據莫靜介紹，通過抵押貸款方式，借款時間最長10年，最多每平方米房產可貸款8000元，利率約為基準利率上浮15%~20%。若自己名下沒有房產，而父母在廣州市內有房產，也可以以父母家人的房產作為抵押進行貸款。
記者計算得知，若抵押貸款40萬元，按最長10年期還款、利率上浮20%計算，每月要為抵押貸款還月供4823.56元，加上此前的房款月供，在10年內的月供高達1.1萬元。
三、裝修部分用無抵押貸款
年利率高達12%~15%
若是名下無房產抵押，又需要貸款負擔裝修款費用，莫靜表示，也可以向銀行申請無抵押貸款。
“無抵押貸款主要是根據月收入的倍數放大，放大倍數在15~20倍之間。比如說現在你月入1萬元，則可以貸款15~20萬元。若是以裝修貸款的名義，則一般貸款額度為樓價的10%。”莫靜介紹說，要想貸款40萬元，則鄒小姐每月的收入必須在2萬元以上。
但是，莫靜提醒稱，無抵押貸款的年利率高達12%~15%，且貸款期限最多為5年，月供壓力將非常大。
記者計算得知，若是貸款40萬元，年利率為12%，每月還款將達到9000元，加上此前的房貸月供，5年內的月供壓力高達1.5萬元以上。
調查：多盤裸房簽約價僅為實價四分之三
記者調查發現，簽約價和購買價之間2000元~5000元每平方米的裝修差價十分普遍。而按照不同樓盤的價格來看，裝修合同價格佔比通常在購房價格的四分之一。
鄒小姐告訴記者，其“心水”房為荔灣區的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計算，目前吹風價格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右，但銷售告訴她，由於政府限價，購房合同的簽約價控制在1.7萬元以下，此外還要籤總價為40萬元的裝修協議。這樣計算，裝修款約佔房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款佔比相對較低，蘿崗區的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米，相比1.9萬元左右的房價，裝修款佔比大約為15%。
提醒：“雙合同”或致未來轉手稅費大增
不過，莫靜表示，無論用哪種方式，對於購房者來說都無法規避“雙合同”所帶來的未來隱患。她表示，由於兩個合同做低了房價，一套180萬元的房子只能按照140萬元的房價來開購房發票，未來若是在未滿5年時轉讓，將比“單合同”的稅費更高。
記者計算得知，按照140萬元的房產和40萬元的裝修合同計算，若5年內按照180萬元原價轉讓，將會憑空多出40萬元的徵稅額。即使用裝修合同抵消一部分徵稅額，最高扣除限額也只是裝修額的10%，意味著還有36萬元的徵稅額，按照5.6%的營業稅和1%契稅計算，“雙合同”造成的稅費損失將達到2.38萬元。
而資深業內人士肖文曉認為，一個合同變成了兩個合同，手續變得麻煩，因為裝修合同不能貸款的關係，購房門檻也被推高。
記者調查發現，簽約價和購買價之間2000元~5000元每平方米的裝修差價十分普遍。而按照不同樓盤的價格來看，裝修合同價格佔比通常在購房價格的四分之一。
鄒小姐告訴記者，其“心水”房為荔灣區的明月水岸。以其想購買的84平方米的兩房計算，目前吹風價格大約為每平米2.1萬~2.2萬元左右，但銷售告訴她，由於政府限價，購房合同的簽約價控制在1.7萬元以下，此外還要籤總價為40萬元的裝修協議。這樣計算，裝修款約佔房款的近四分之一。
而市郊盤源的裝修款佔比相對較低，蘿崗區的嶺南山畔裝修款約為3000元/平方米，相比1.9萬元左右的房價，裝修款佔比大約為15%。