物業服務合同 物業管理服務標準 前期物業服務協議

物業服務

目錄

1、物業服務合同

2、物業管理服務標準

3、前期物業服務合同

4、前期物業服務協議

1物業服務合同

物業服務合同的定義：物業服務合同是委託方和物業服務企業在根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自願、協商一致的基礎上籤訂的合同。

物業服務合同的產生：物業服務合同的大量出現是中國實行住房改革和房地產業發展的必然產物。然而，一方面生活中物業管理關係日益增多，物業服務合同大量出現，另一方面，理論界和現行立法並沒有對物業管理合同的特殊性有足夠的認識、進行系統的規制，這直接導致了現實生活中大量物業管理糾紛的出現和難以解決。

物業服務合同的基本原則：物業服務合同於契約自由原則，當事人在不違背法律強制規定或公序良俗的範圍內，得訂立任何內容的債權契約，是為債權契約自由原則。但對於若干日常生活常見的合同，各國合同法一般均在分則以有名合同加以規定，按學者解釋，這不外基於兩項機能，其一、以任意規定補充當事人約定之不備。其二、以強制規定保護當事人的利益。

物業服務合同的內容：當事人和物業的基本情況，雙方的權利和義務,物業管理服務事項和服務質量的,物業管理服務費的標準和收取方法,物業管理服務用房的使用、管理和費用分配辦法,維修費用的收取和使用條款,合同的有效期限,違約責任、解決糾紛的途徑和當事人根據具體情況約定的其他主要條款。

2物業管理服務標準

為了規範住宅小區物業管理服務的內容和標準,中國物業管理協會根據我國物業管理現實情況,於2004年印發了《普通住宅小區物業管理服務等級標準(試行)》，從物業管理服務的基本要求、房屋管理、共用設施裝置維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六個方面界定物業管理服務的內容,制定了三個等級的服務標準,作為物業管理企業與建設單位或業主大會簽訂物業服務合同,確定物業服務等級,約定物業服務專案、內容、標準以及測算物業服務價格的參考依據。

物業管理服務標準的規定：

第一，服務與被服務雙方簽訂規範的物業服務合同,雙方權利義務關係明確。

第二，承接專案時,對住宅小區共用部位、共用設施裝置進行認真查驗,驗收手續齊全

第三，管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。

第四，有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

第五，管理服務人員統一著裝、佩戴標誌,行為規範,服務主動、熱情。

第六，設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修半小時內,其他報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。

第七，根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務專案與收費價目。

第八，按有關規定和合同約定公佈物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。. (9)按合同約定規範使用住宅專項維修資金。

第九，每年至少1次徵詢業主對物業服務的意見,滿意率80%以上。

第十，對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。

第十一，根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬於小修範圍的,及時組織修復;屬於大、中修範圍的,及時編制維修計劃和住宅專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。

第十二，每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,並及時維修養護。

第十三，按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定稽核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻並報告業主委員會和有關主管部門。

第十四，對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,並報告業主委員會和有關主管部門。

第十五，小區主出人口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標誌。

3前期物業服務合同

一、前期物業服務合同是指物業建設單位與物業服務企業就前期物業管理階段雙方的權利義務所達成的協議，是物業服務企業被授權開展物業管理服務的依據。

二、前期物業管理協議的內容是按照物業公司介入時機不同而不同的：1、在建設期物業公司介入時，客戶是開發商或者建築公司，前期管理的內容以安全服務為主;2、在竣工但未交付業主使用前，前期物業管理的物件是開發商，主要管理工作是安全和園林維護;3、開始交付業主使用時，部分業主未能及時入住，此時的前期管理物件則是業主，管理內容與日常物業管理一致。

三、簽訂合同的注意事項。在實踐中，物業的銷售及業主人住是持續的過程。這個階段要求2/3以上投票權的業主投票形成業主大會決定是不現實的，而這個階段的物業管理服務又是必需的。因此，為了避免在業主大會選聘物業服務企業之前出現物業管理的真空，明確前期物業管理服務的責任主體，規範前期物業管理活動，《物業管理條例》明確地規定前期物業管理服務由建設單位選聘物業服務企業。

《商品房屋租賃管理辦法》第七條規定：房屋租賃當事人應當依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內容由當事人雙方約定，一般應當包括以下內容：房屋租賃當事人的姓名(名稱)和住所;房屋的坐落、面積、結構、附屬設施，傢俱和家電等室內設施狀況;租金和押金數額、支付方式;租賃用途和房屋使用要求;房屋和室內設施的安全效能;租賃期限;房屋維修責任;物業服務、水、電、燃氣等相關費用的繳納;爭議解決辦法和違約責任。因而，可以在簽訂合同的時候就需要注意了。

4前期物業服務協議

簽訂前期物業服務協議的重要性：《前期物業服務協議》是開發商和物業公司之間簽定的合同，在業主大會未成立之前，業主籤購房合同時，順帶要籤《前期物業服務協議》，以確定業主和物業公司之間的委託關係。業主大會成立之後，《前期物業服務協議》自動作廢，業主委員會和物業公司重新簽定新的《物業服務合同》。

那麼前期物業服務協議該如何簽訂呢?它包括些什麼內容呢?以下是前期物業服務協議

的範文：

前期物業服務協議

本協議當事人

甲方：

乙方：

甲方是指：

房地產開發單位選聘的物業管理企業。

乙方是指：購房人(業主)。

前期物業管理是指：是指在業主、業主大會選聘物業管理企業之前，由建設單位選聘物業管理企業實施的物業管理。

物業名稱：

乙方所購房屋銷售(預售)合同編號：

乙方所購房屋基本情況：

型別：

座落位置：　幢　　單元　室

建築面積：　平方米

根據有關法律、法規，在自願、平等、協商一致的基礎上，在乙方簽訂《房屋買賣(預售)合同》時，甲乙雙方就前期物業管理服務達成如下協議：

第一條雙方的權利和義務

一、甲方的權利和義務

1 對物業共用部位、共用設施裝置、綠化、環境衛生、安全防範、交通等專案進行維護、修繕、服務與管理;

2 根據有關法規和政策，結合實際情況，制定本物業管理制度和《物業使用守則》並書面告知乙方;

3 建立健全本物業的物業管理檔案資料;

4 制止違反本物業的物業管理制度和《物業使用守則》的行為;

5 根據需要，物業管理企業可委託專營企業承擔本物業的專項管理與服務業務，但不得將本物業的整體管理責任轉讓給第三方;

6 依據與開發商簽訂的《前期物業服務合同》的規定，向乙方收取物業管理費用;

7 編制年度物業管理工作計劃，物業共用部位、共用設施裝置維修基金的使用計劃;

8 每半年(不得低於一次)向乙方公佈物業維修、更新費用的收支帳目和商業用房及其他共用設施裝置和場地的經營性收入;

9 提前將裝修房屋的注意事項和限制條件書面告知乙方，並與乙方訂立《房屋裝飾裝修管理協議》;

10 不得擅自佔用本物業的共用部位、共用設施、裝置或改變其使用功能;

11 向乙方提供房屋自用部位、自用設施、裝置維修養護等有償服務;

12 如未被業主、業主大會續聘，自本協議終止起日內與業主、業主大會選聘的物業管理企業辦理相關移交手續，移交手續須經業主委員會確認。

二、乙方的權利義務

13 參加業主大會，享有選舉權、被選舉權和監督權;

14 監督甲方的物業管理服務行為，就物業管理的有關問題向甲方提出意見和建議;

15 遵守本物業的《業主臨時公約》和《物業使用守則》;

16 依據開發商與甲方簽訂的前期物業服務合同的規定，向甲方交納物業管理費用;

17 裝飾裝修房屋時，和甲方簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》，遵守有關法規、規章、政策的規定;

18 不得佔用、損壞本物業的共用部位、共用設施裝置或改變使用功能，造成損失的，應予賠償;

19 轉讓房屋時，應事先通知甲方，並告知受讓方與甲方簽訂本協議;

20 對承租人、使用人及訪客等違反物業管理制度和《物業使用守則》造成的損失、損害承擔民事責任;

21 按照安全、公平、合理的原則，正確處理物業的給排水、通風、採光、維修、通行、衛生、環保等方面的相鄰關係，不得侵害他人和公共的合法權益;

第二條物業管理服務內容

一、房屋共用部位的維護和管理

共用部位是指物業管理區域內屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電錶間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重結構、室外牆面、屋面、等部位。

二、房屋共用設施裝置的維護和管理

共用設施裝置是指物業管理區域內，屬全體業主或單幢物業的業主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化糞池、垃圾通道、垃圾箱(房)、電視天線、電梯、照明燈具、建築智慧系統、避雷裝置、消防器具、防盜門、郵政信箱、娛樂設施、等設施裝置。

三、環境衛生

22 物業管理區域內公共場所清掃、道路保潔;

23 共用設施裝置保潔;

24 生活垃圾收集、清運;

四、安全防範

內容

(1)門崗值班;

(2)物業管理區域內巡視;

(3)公共報警監控;

(4)

責任

(1)協助公安部門做好物業管理區域內的安全防範工作。發生安全事故時，甲方在採取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作;

(2)協助公安部門維護本物業區域內的公共秩序，盡到安全防範責任;

(3)維護小區安全次序;

五、交通秩序與車輛停放

· 內容(1)限速、限重、禁鳴;(2)車輛進出管理;(3)停車泊位管理;(4)____________。

· 責任(1)車輛行駛、停放有序;(2)保持小區安靜;(3)維護交通安全;(4)____________。

六、房屋裝飾裝修管理

24 與業主簽訂《房屋裝飾裝修管理協議》;

24 履行宣傳、告知政府有關裝修管理規定的義務;

24 為違章裝修行為進行勸阻、制止;

24 及時向政府有關行政主管部門報告。

七、消防管理

內容

(1)消防器材管理;

(2)易燃品管理;

(3)消防宣傳;

(4)____________。

責任

(1)消防器材無缺少、失效;

(2)消防通道暢道;

(3)發現火災及時報警，並積極組織滅火;

(4)____________。

八、公共綠化

內容

(1)修剪、澆灌、施肥、除蟲等綠化養護;

(2)清理公共綠地;

(3)必要的補種;

(4)____________。

責任

(1)及時養護，促使花草樹木的正常生長;

(2)保持公共綠地整潔;

(3)綠化少蟲害、無枯死;

(4)____________。

第三條物業管理服務質量

一、房屋外觀

24 外牆無破損，無亂塗亂畫現象;

24 戶外無違章安裝的防盜柵欄和空調;

24 房屋場地無違章搭建;

24 ____________。

二、共用部位、共用設施裝置的維護和管理

24 共用部位無破損，共用設施裝置執行正常;

24 定期維護保養;

24 專人維護保養;

24 ____________。

三、環境衛生

24 環境整潔、無汙染;

24 生活垃圾日產日清;

24 ____________。

四、綠化

24 養護得當，定期修剪;

24 美觀協調;

24 ____________。

五、交通秩序與車輛停放

24 道路暢通有序;

24 車輛停放整齊;

24 ____________。

六、保安

24 統一服裝，持證上崗，文明值勤;

24 物業管理區域內防止重大責任火災、交通事故和刑事案件;

24 ____________。

七、房屋共用部位、共用設施裝置小修和急修

小修：及時修理，兩天內完成，並建立登記、回訪制度。

急修：20分鐘到現場，24小時處理，並建立登記、回訪制度。

業主報修及時率達90%以上，維修質量合格率達90%以上。

八、____________。

第四條物業管理服務費(不包括房屋共用部位、共用設施裝置中修以上維修和更新的費用)

一、乙方交費時間：;

二、收費標準(按建築面積)

多層公寓元/m2?月;

別墅元/m2?月;

小高層、高層元/m2?月;

非住宅元/m2?月;

三、乙方的空置房屋由乙方按物業管理費標準的70%向甲方繳納;

四、乙方出租物業時，物業管理服務費由乙方或承租方交納，乙方負有連帶責任;

五、乙方轉讓物業時，須交清轉讓之前的物業管理服務費。

六、物業管理服務費中未計入的共用設施裝置(如：電梯、水泵、中央空調、公用車庫、樓道燈等)執行能耗費用，按物價部門規定，另行按實向乙方分攤。

七、車位使用費不得高於物價部門規定的現行標準，由車位使用人按下列標準向甲方交納：

24 露天車位：;

24 車庫：;

24 摩托車：;

24 自行車：;

八、甲方受乙方的委託對其房屋自用部位、自用裝置的維修、養護及其它特約服務的費用，由當事人自行約定。

九、甲方向乙方提供的其它服務專案和收費標準，參考《杭州市物業管理代辦性、特約性專項服務(選單式)參考收費標準》執行。

第五條物業維修基金使用

一、維修基金的使用由甲方提出年度計劃，經業主大會批准，由市物業管理行政主管部門劃撥;

二、物業維修基金不敷使用時，由業主大會決定籌續，業主應當按照所擁有房屋建築面積比例分攤;

三、乙方轉讓房屋所有權時，維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

第六條廣告牌設定及權益

一、甲方統一佈設，但不得有損小區整體觀瞻和侵害業主權益;

二、收益專項用於物業共用部位、共用設施裝置的維修和養護，不得挪作它用。

第七條其它約定事項

一、__________________;

二、__________________;

三、__________________。

第八條違約責任

一、甲方違反協議，未達到管理服務質量約定目標的，乙方有權要甲方限期改正，逾期未改正且給乙方造成損失的，甲方承擔相應的法律責任;

二、乙方違反協議，使甲方未達到管理服務質量約定目標的，甲方有權要求乙方限期改正，逾期未改正且給甲方造成損失的，乙方承擔相應的法律責任;

三、甲方違反協議，擅自提高收費標準或亂收費的，乙方有權要求甲方清退所收費用，退還利息並支付違約金。

四、乙方違反協議，不按照約定繳納物業管理服務費的，甲方可以依照合同約定收取違約金或滯納金，有權要求乙方按每逾期一日加收應繳額的支付滯納金(不得超過千分之二)。

五、__________________。

第九條為維護公眾、業主、使用人的切身利益，在不可預見情況下，如發生煤氣洩漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方應積極配合甲方對上述災害發生時所採取的緊急避險措施。甲方因採取緊急措施造成乙方財產損失的，雙方按有關法律規定處理

第十條在本協議履行期間，如遇不可抗力致使本協議無法履行，雙方按有關法律規定處理。

第十一條本協議內空格部位填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本協議中未規定的事宜，均遵照國家有關法律、法規和規章執行。

第十二條本協議在履行中如發生爭議，雙方可以協商或調解解決，不願協商、調解或者協商、調解無效的，當事人可按下列第種方式處理：

24 提交仲裁委員會仲裁;

24 依法向人民法院起訴。

第十三條本協議共頁，一式兩份，甲乙雙方各執一份，具有同等法律效力。

第十四條甲方與業主簽訂的第一份協議，由甲方送當地物業管理行政主管部門備案。

第十五條本協議自簽字之日起生效。

甲方(章)：　　　乙方(章)：

代表人：　　　　　代表人：

年　　月　日　　　年　　月　日