當前位置：過去一週，是房企中報密集釋出的一週。包括萬科、中海地產、碧桂園、恆大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均釋出了2018年上半年年報。
不出此前的預計，得益於過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求，眾多上市房企均錄得了不錯的業績表現。不過，越來越嚴格的樓市調控，以及更大範圍更深層次的限購，也讓房地產業的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會選擇向左，也有人會選擇向右。
從上半年已經公佈中報的上市房企來看，部分龍頭房企已經刻意放緩了擴張的步伐，更重視利潤率的提升，並且尋求多元化發展，代替原有的單一賣房模式。也有一些房企，則堅持高週轉策略，在自身銷售不足千億的時候，就公開喊出3000億元的銷售目標，甚至不惜舉債擴張。兩種策略，兩種心態，並沒有誰對誰錯之分，但可以預計的是，未來的日子裡，買地擴張已經不再是唯一的策略，2018年也許真的會成為房企戰略分化的元年。
龍頭房企選擇降速 第二梯隊對規模仍抱“野心”
2016年和2017年是房企狂奔突進的時代，銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕鬆突破。碧桂園、萬科、恆大更是成為房企中的巨無霸，擴張規模的同時，風光無二。
但在2018年全國範圍內加碼調控的背景下，高速增長的房企開始暴露出種種後遺症，高週轉代表的碧桂園事故頻發，海外投資專案也因當地政府更替出現不確定性，萬科股價則在年初衝高至41.34元后，最低腰斬回落至19.62元。
於是，在市場調控和事故頻發的背景下，龍頭房企們開始主動降低速度，不再唯規模論英雄。
以萬科為例，2018年中報資料顯示，萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元，同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期，萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業來看，部分已經公佈財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出，萬科對於上半年規模擴張的意願並不強烈。
另一家龍頭房企碧桂園，在年初明確表示不設銷售目標，但總裁莫斌卻對萬億的願景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發生，碧桂園在反思後也開始主動踩剎車。
年中報告顯示，2018年上半年實現銷售金額4124.9億元，同比增長42.8%，仍保持了較高的業績增速。但對於下半年公司的發展，碧桂園集團總裁莫斌在中期業績釋出會上明確表示，下半年公司發展將進入“提質控速”新階段，以“零傷亡”作為企業追求的長期目標，寧可放慢一些速度。
恆大集團同樣主動尋求降速，近日釋出的年中報告顯示，恆大的核心利潤為550.1億，同比增長101.5%，淨利潤530億，同比增長129.3%，營業額3003.5億，同比增長59.8%。
恆大總裁夏海鈞也表示， 2017年公司就提出兩個發展模式的轉變：即“規模型”向“規模+效益型”轉變，經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低槓桿、低成本、高週轉)轉變。同時恆大完成全年5500億元銷售目標不變，在銷售額達到5000億之後，保證10%-20%的適度增長即可。
但作為硬幣的另一面，龍頭們在踩剎車的同時，二三梯隊的房企則決心加緊擴張，開啟追趕之路。旭輝不久前釋出報告顯示，今年上半年，旭輝的銷售規模達到660億元，同比增長40%，有信心完成全年1400億的銷售目標，最近兩年旭輝的複合增長率接近100%，成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中也在業績會上表示，“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”
另一個房企陽光城與旭輝情況類似。克爾瑞上半年的銷售資料顯示，陽光城合約銷售金額達到了663億人民幣，同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史資料發現，2012年陽光城的銷售額僅為23億，到2017年陽光城的銷售額已經到了915億，過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的資料預計，今年全年的銷售額突破千億大關。
另外，綠城中國也披露了2018年上半年業績。在過去的半年，綠城實現收入335.3億元人民幣，同比增長220.9%；股東應占利潤23.3億元，同比增長90%；基本每股收益0.94元，也同比增長了104.3%。綠城也加入高週轉大軍，高速擴張。
業內分析人士認為，之所以出現這樣的分化， 一定程度上受了“因城施策”的定向調控影響，一線城市銷售規模自2017年起持續同比下降，但2018年第二季度開始降幅有所收窄；二線城市銷售面積保持平穩，銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速；三線城市熱度稍有回落，銷售金額累計同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下，房企的銷售業績開始分化。在發展思路上，眾房企從單純的規模擴張型開始向“規模與質量”並重轉型。
負債率上升仍是隱患
雖然大多數房企業績亮眼，但在房地產持續調控的背景下，資產負債率的上升也成為一種行業現象。
資料顯示，在公佈了年中報告的32家地產公司中，有不少於20家出現了負債率較去年底走高的情形，佔比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。
此外，有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統計發現，截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長，淨增長超過10億元的就多達14家。
“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下，銷售回款速度變慢，這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示，“現在要做好長期過冬的準備，因此儘可能地融資補血，並將債務期限拉長。”
從房地產行業來看，有息債務中來自銀行的開發貸仍然佔據較大比重。
負債率上升仍是行業隱患，資料顯示，目前已披露中報的上市房企合計淨利潤370億元，負債規模則有3.4萬億元。
為此有的房企早早開始放緩投資速度，需求利潤增長。像中海地產近日年中報告披露顯示，上半年中海地產的合約銷售額為港幣1508.5億元，達成年度2900億銷售目標的52%。在投資方面，今年上半年中海地產累計吸納土地26 宗，新增土地總樓面面積789萬平方米，地價總權益支出港幣459.5億元，不到全年土地預算的40%。相對應的是，截至6月30日，中海地產持有現金1279.3億元港幣，淨借貸比率為28.1%。
業內人士認為，房企債務增加的背景下，調控並未放鬆，預計將有更多企業像中海一樣採取保守的投資策略，保證利潤率，降低負債率。