當前位置：為了進一步控制北京的房地產市場，北京有關部門在近日推出了存量商辦改公租房的新政。在這個最新的北京樓市訊息中，改辦公租房後可以居住，也可以落戶。
326新政之前，由於商住類產品不限購，可貸款，再配合前幾年北京住宅供應量的高度稀缺，從而推動商辦轉商住的高潮，幫助政府快速去商辦庫存。
而從目前看，北京326新政明顯有點用力過猛，不僅停止了個人購買新房商住和貸款，同時對二手房商住的限購提高到比住宅還要嚴格的條件，這一定會對北京商辦存量去庫存造成嚴重的後果。
市住建委相關負責人表示，這一政策主要是結合中關村科學城、未來科學城、懷柔科學城、創新型產業叢集和中國製造2025示範區等“三城一區”及其他重點功能區(以下統稱“園區”)建設，實行更加積極的住房支援政策，吸引人才在京就業創業，促進科技創新，推動高精尖產業發展。
人才公租房”從哪來?對於園區來說，可優先利用園區規劃的居住用地建設公租房，戶型可以是成套住房、宿舍型住房，成套住房單套建築面積可申報適當提高。除了新建，也可在園區周邊，通過長期租賃集體租賃住房、收購社會存量住房、改建等方式多渠道籌集房源。
對於各區政府，則可在人才聚集區域，通過新建、改建、長期租賃集體租賃住房、收購社會存量住房、調劑已有公租房等方式多渠道籌集房源。
但申請這種公租房的人才家庭需要具備：在北京市無房，或在北京市有住房但距離工作單位超過一定距離;是北京市、本區或園區需要的人才;在本區認定的單位就業或簽約達到一定年限，各區認定的行業或單位應符合首都城市戰略定位。
租金方面，如果一個公租房專案整體面向人才分配，租金標準按照略低於同地段、同類型住房的市場租金水平確定;如果是市、區政府調配已運營的公租房房源面向人才配租的，按現有租金標準執行。
根據徵求意見稿，“人才公租房”只租不售，不得變相以租代售;各類人才承租期間通過購買、繼承等方式取得其他住房，或離職、退休等不再符合申請條件的，應騰退承租的公共租賃住房。
這樣一來，整個消防及規劃限制都要重新設定，為酒店類運營提供了堅實的基礎，本質上是為整棟物業的運營出租提供了便利條件。這也就是意味著未來商辦類產品如果運營的好，也可以順利實現資本化運作，為REITs打下了堅實的基礎。這樣一來，就為大量的基金收購提供了基礎，這也是去庫存的一種核心手段之一。
可以儘快推動北京商住市場進入二手房市場，避免競爭。未來隨著大量的一手商住逐漸商改住完成，具有獨立產權，且可以銷售給個人的二手商住稀缺會更強。
二手商住的租金會有所提高。不管是一手商辦類產品改成公租房，還是集體宿舍，或是酒店，租金均只高不低。這樣一來，二手商住的租金會有明顯提升，出租回報率會增長。
從目前的政策演變來看，326新政之後，北京商辦其實也面臨巨大的去庫存壓力，在這種壓力之下，北京商住政策極有可能會迎來第二次大調整，讓我們拭目以待!