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深圳小產權房
- 目錄
- 1、深圳小產權房是什麼
- 2、深圳小產權房樓盤
- 3、深圳小產權房可以買嗎
- 4、深圳小產權房可以落戶嗎
1深圳小產權房是什麼
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發，亦稱“鄉產權房”。“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
小產權房的出現與城市房價躥升密不可分，其成為社會關注的熱點亦是從房價上漲邁入快速之年的2007年開始的。按照國家的相關要求，“小產權房”不得確權發證，不受法律保護。
國家發產權證的叫“大產權房”，國家不發產權證的叫“小產權房”。大、小產權房的爭議不在房屋所有權，而是土地使用權。對小產權的解釋主要有3種：
1. 是針對發展商的產權而言，將發展商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權，這種叫法是因為購房人的產權是由發展商一個產權分割來的。
2. 是按房屋再轉讓時是否需要繳納土地出讓金來區分的，不用再繳土地出讓金的叫大產權，要補繳土地出讓金的叫小產權。按這種解釋普通商品房就是大產權房，經濟適用房就是小產權房。
3. 是按產權證的發證機關來區分的，國家發產權證的叫大產權，國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，又被稱為鄉產權，鄉產權並不構成真正法律意義上的產權。
前兩個解釋的小產權是合法的，只要交足購房款，或轉讓時補繳土地出讓金即可自由買賣，其法律規定較為明確。而第三個解釋的小產權的法律屬性存在較大爭議，拿不到真正法律意義上的產權證。
2深圳小產權房樓盤
昨天，晶報報道了光明新區石圍村御景國際花園統建樓存在銷售現象，引起了新區領導的高度重視。昨天上午，執法部門已將該花園統建樓查封。
據悉，位於公明辦事處將石社群石圍村的御景國際花園統建樓，為石圍村集體建設專案，現狀為7棟，佔地面積約8100平方米，土地性質為集體土地，總建築面積約6.7萬平方米，建設行為人是石圍股份合作公司。2014年底已建成，另外已建成建築旁有8處基坑，於2014年年底一直被查停至今。
1月20日，晶報報道石圍統建樓存在銷售現象後，公明辦事處即採取行動，趕赴現場對石圍統建樓銷售情況進行調查。經核查，是有銷售人員在暗處偷偷進行銷售行為，未發現有實體售樓處。同時，辦事處組織相關部門對售樓人員或疑似銷售點張貼、派發宣傳廣告的行為進行查處。另外，辦事處查違部門還於20日上午對石圍統建樓組織行動，對現存的7棟違法建築進行斷水斷電，並再次查封。
記者瞭解到，2013年發現該違法建築動工以來，公明辦事處多次組織公務活動，對該違建進行查處，進行地基填埋、模板清拆、混凝土攪拌車查扣等，並實行斷水斷電及查封。但在執法過程中，也多次遭到村民及工人阻礙執法及暴力抗法。2014年6月，辦事處組織行動，對違建模板進行清拆並實行斷水執法時，現場遭遇嚴重的執法阻礙，執法行動被迫中斷。
辦事處查違部門相關負責人明確表示，在沒有取得相關合法報建手續前，將進一步加大巡查監管力度，對石圍統建樓予以全面查封。
據悉，2015年以來，公明辦事處嚴格按照市、區的查違部署，圍繞“全控停零增量”工作目標，從2015年7月至今，全面控停轄區內所有違法建築。此外，還開展了“百日整治”、“斷糧行動”、“全控停零增量”、衛片執法整改等10多個專項整治行動，依法查扣混凝土攪拌車輛483臺，行政處罰22家攪拌站，並將強拆作為查違工作的一把利器，以拆促控，對新增地基一律填埋，對搶建增量一律拆除，對大型違建工程“冒頭就打”。去年12月份以來，共拆除臨時建築面積約232200平方米，拆除永久性建築面積約41460平方米，平整土地24426平方米，清拆排柵10宗約10100平方米。
3深圳小產權房可以買嗎
(一)法律效力
“小產權房”買賣合同的效力一般認定無效為原則。但也區分不同情況：
對於發生在本鄉範圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批准的，可以認定合同有效。
對於將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批准，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。
(二)房產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，因此並不構成真正法律意義上的產權。即小產權房只有使用權，沒有所有權。
根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，即購買後不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有一定影響。
(三)政策風險
購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設專案，可導致部分專案停建甚至被強迫拆除。購房人會面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。
購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。
(四)監管缺位
鄉產權房屋的開發建設沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管存在缺位，對購房者的利益有一定的影響。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。
4深圳小產權房可以落戶嗎
小產權房屢經政府明示為非法並加以整頓，但卻依然廣泛存在的原因之一是，農民和作為購買者的城市居民其實從名義上的違法中，獲得了一個突破國家對建設用地市場的壟斷的機會並從中獲利。在將農村土地國有化過程中，很多地方的農民並未得到合理補償，這誘使農民以小產權房方式彌補損失，並與城鎮居民形成巨大的供需市場，當然也伴隨著“法外之地”交易的巨大風險。
而深圳的特殊之處是，深圳最初用地壓力大而外地勞工多，因而放寬農民的住房建築限制，以此為外地勞工提供居所，達到政府與民間的多贏格局，但這後來帶來了一個繁榮的小產權房市場和從中受益的龐大的本地農民群體，還出現了從農民到開發商再到購房者、投資者的巨大產業鏈，形成利益群體，這導致對小產權房單純的“清理”已不可行，需要找到某種方式來在法律和照顧該群體利益之間找到平衡。於是深圳就出現了以清理違法為名而實質上為一些房屋確權的做法。
深圳對小產權房的處理方式至少說明，來自民間的博弈力量已經迫使政府不得再固守法條，而必須找到現實的解決出路，但是，深圳的做法因具體情勢特殊而很難產生標本意義，因為把農村集體土地全部直接改為國有土地在其他地方基本不可行。但總體的思路仍然應該是宜疏不宜堵，在法律執行上放民間一馬，對不違反都市計畫的小產權房，在補辦手續、補繳費用後確認和保護產權。最終在制度上必須實現農村集體建設用地的入市流轉以及和國有土地的同權同價，即使目前做不到這一點，也必須更合理地分配集體土地的增值收益，為小產權房難題的最終解決創造順暢條件。