質量問題咋過關？ | 三問萬科精裝房

一年來，萬科精裝房專案頻出質量問題。萬科方面迴應稱，確實存在一些質量上的問題、瑕疵，目前正在挨家挨戶排查、整改。不僅萬科，以高檔精裝修聞名的星河灣也有專案出現了問題。知名企業問題頻現，揭開了精裝修種種貓膩的冰山一角。

精裝修房目前究竟存在哪些質量問題?質量控制和監管到底難在何處?下一步又應該從哪些方面入手完善制度、加強管理?

一問：質量問題有哪些?

有媒體報道，深圳萬科精裝修房屋出現了一些質量問題。 在一線城市中，精裝修房屋普遍嗎?質量問題普遍嗎?

教授高階建築師，國家一級註冊建築師孫克放也說：“精裝修房屋在一線城市佔了一定的比例。現在，北京至少有30%的房屋是精裝修房屋，上海則有40%左右，廣州精裝修估計能達60%，而深圳的精裝修房屋也達到20%左右。”

而更有業內人士表時，近幾年，隨著人們對生活品質要求的提高和房地產調控引發的房企對品質的注重，精裝修的專案越來越多，願意購買精裝修房的消費者也越來越多。客觀地講，市場上精裝修住房的質量也越來越好。但是，問題仍然存在，讓購房者選擇的時候心存忐忑。概括起來，有以下幾種“當”，在等著消費者：

一是上樣板間的當。開發商售樓處展示的樣板間，往往裝修特別精美，讓人覺得物超所值。購房者興沖沖地買了房，等房子交付，開啟房門，卻發現裝修的完全沒有樣板間展示的那樣精美。不僅裝修質量沒有樣板間好，一些材料也被替換，如承諾的牆紙變成了乳膠漆等。樣板間展示的廚衛、傢俱品牌、材質也都變得低檔。

二是上裝修標準的當。開發商往往會在銷售廣告中打出“2000元/平方米精裝修”等廣告語，事實上，裝修標準究竟是多少錢，無從考證。

三是上品牌的當。開發商承諾的精裝修所使用的潔具、廚電等往往只標註品牌，並不標註檔次。實際交付時，看似用的都是承諾的一線品牌，實際卻是品牌內最低檔次的產品，還不如一些中高檔的二線品牌。

更有甚者，還有開發商利用精裝修的噱頭，變相減少房屋使用面積等情況也屢有發生。最近接連發生的萬科等龍頭企業的精裝房質量事件，對精裝房的發展是很大的打擊。

同時，我國大規模建設的公共租賃房，不少地方也要求做好全裝修，配備好廚衛設施。如果發生保障房的裝修質量大面積出問題的事件，影響的不僅是低收入家庭的利益，更影響這項民生工程的形象。

二問：為何質量難控制?

萬科事件，讓一些百姓對精裝修房屋的質量產生了疑問。精裝修房屋有相關質量標準嗎?其質量受到哪些因素影響?

在2002年，當時的建設部曾經出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導則》。這是一份關於精裝修房屋的引導性檔案。在檔案的附件中，就已經提出了精裝修房屋的技術標準。

雖然這個標準沒有強制推廣執行，但是精裝修房屋的各項材料，如地板、水泥、瓷磚等都有相應的技術標準。把這些行業技術標準綜合起來，客觀上就形成了精裝修住房的標準。

除去開發商刻意以劣充好的行為以外，其實導致精裝修房屋質量出現問題的因素還有很多。裝修產品的生產廠家工業化程度不完全、零散、質量不穩定、裝修材料製作工藝不成熟不完善、施工隊伍整體水平不高等，都會影響精裝修房屋的質量。

特別值得一提的是，在材料質量合格的前提下，施工隊伍對精裝房屋質量的影響佔到了總體質量的15%左右。但目前的狀況是，在各種施工單位，裝修技工特別是高階技工，都很缺乏。土建方面的高階技工更少。這和現有的教育體系、就業價值取向都有關係。可是如果員工職業素質不高，肯定對裝修質量會有直接影響。

上述因素，有些是開發商提高社會責任感、加強管理水平可以做到的。但是，有一些，比如人才缺乏等，不是開發商能完全控制的。需要企業、政府、社會共同研究，共同解決。

從資料可以看出，我國的精裝修房屋尚未到成熟階段。伴隨著精裝房的增長，可能還會出現一些質量和管理方面的問題。

而精裝修房屋之所以會有這麼多問題，根本的原因還是精裝修的相關標準、質量承諾等，往往不寫入商品房買賣合同，購房者的權益得不到有效保護。因此在實際操作中，看似會增加成本的精裝修，卻會成為開發商的另一個利潤點。

多年來，住房和城鄉建設部等有關部門一直在各種場合強調全裝修、精裝修對於建築節能的意義，要求各地推廣。但相應的支援或約束政策卻很少見。

同時，根據目前制定的建築房屋分戶驗收標準，驗收的專案主要是戶內窗、地面、牆身、頂棚、樓板、日照、通風、消防系統等的情況以及供電、採暖、給水排水、衛生、道路等裝置和設施能否正常使用。

有的地方雖然規定新開工的民用建築工程，完工後必須由建設單位組織對室內環境進行驗收，檢測不合格的，不得竣工驗收，但顯然對精裝修商品房市場缺乏約束力。

三問：管理應該咋完善?

同時，有人提出，有些精裝房屋質量出現問題的原因是監管驗收不嚴。有些甚至根本就沒有監管驗收環節。在這些方面，還有哪些需要完善的地方?

在我國很多城市和地方，精裝修房屋都會在監管驗收後才交付業主。但是對於房屋裝修驗收我國現在採取的是備案制。也就是說，在交房前，由開發商對於裝修質量進行驗收，驗收的結果交政府部門備案。

由於政府的驗收能力有限，環節由開發商完成，加上政府部門對房屋質量進行抽檢，是可以保障裝修質量的。但現有機制中，由於缺乏消費者參與，缺乏第三方參與，可能會引起一些公眾質疑。在出現質量問題後，也容易引起消費者和開發商之間的糾紛。

在採取備案制房屋裝修驗收的國家中，有一種做法是：在進行房地產開發前，強制開發商對裝修材料、裝修質量進行投保。這樣，當裝修質量不佳，引起消費者損失時，房地產開發商和消費者承擔的風險都會小一些。就算開發商破產了，消費者的基本權益還是能得到一定程度的保障。

推廣精裝修少不了政策的支援。除了政策支援以外，在操作層面，還應對精裝修寫入購房合同加以規範。同時，對房屋驗收的標準也應相應提高。如對精裝房的裝修，應加入空氣質量檢測、水電路隱蔽工程驗收等，這些現在還比較滯後。

隨著近年來精裝修商品房市場的繁榮，目前的相關標準，顯然已經落後於房地產市場的發展，必須與時俱進了。

來源：人民日報