當前位置：
首先大家要注意，提前還房貸可能面臨違約金。其實大家在買房貸款時，一般都會在協議上規定一定期限內不得提前還款，否則要支付一定金額的違約金，因為銀行發放貸款就是為了賺取利息，如果提前還了銀行賺不到利息自然不符合其自身利益。
小李買了一套房120萬元，向銀行貸款50萬元，貸款時間為20年。過了一段時間，小李自己手裡攢了10萬元，他打算把這10萬元提前還給銀行。我們來計算一下：
我們以目前市場上利率最低的公積金貸款為例，當前公積金利率為4.5%，貸款金額50萬，貸款20年，在網上隨便找一個房貸計算器算一下，20年後還款總額為75.9萬。
假如我們手中有10萬元，一年後進行了提前還貸，20年後，我們還款總額變為60.5萬。由此算來，總的還款金額由75.9萬減至60.5萬，可減少15.4萬。
有人會問，如果我的房貸利率比較高呢? 比如，貸款利率是基準利率的1.1的買房人，他們的貸款利率高達7.205%，他們適合提前還款合適嗎?我們來計算一下：
同樣的50萬貸款，20年後本息94.5萬，同樣一年後提前還款，如果提前還貸10萬，20年後本息還款額變為75.3萬。還款金額減少了19.2萬。
由此可見，如果你正享受著公積金貸款或7折利率，那麼不必急於還款。商貸提前還款，節省的金額會更多，提前還款比較划算。如果你選擇的是商貸和公積金構成的組合貸款，提前還房貸一定要先還商貸。
理財專家分析指出，在貸款的前幾年，由於本金基數大，利息相應也高。因此，在貸款前幾年尤其是前5年間，一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數下降，則剩餘貸款的利息負擔也會相應減小。
如果我們不提前還款，用於投資呢? 我們以這10萬元為例，以最為簡單的5年定期存款來做投資，如存光大銀行，5年定期存款利息為5.225%，滿5年後再續存5年定期，直存到20年。20年後我們得到多少錢呢?本息總額為25.3萬元!這也是一筆很大的收益。
一般來說，房貸提前還款方式包括全部提前還款和部分提前還款，全部提前還款，將所有的貸款一次還清，無疑是最好的，這樣可以少交很多利息，但是對於已交的利息則不退還。
由於已享受較低折扣的利率優惠，目前又處於降息通道中，拿錢做一些理財，比如買些業績穩定的基金、或者評級在AA以上的債券，都更划算。
等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。也就是說，越到後期，這種方式所剩的本金越少，所產生的利息也越少。如果你已經還款超過1/3了，就說明已還了將近一半的利息，後期所還的更多是本金，利息高低對還款額影響不大。
等額本息是把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然後平均分攤到每個月中。也就是說，每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。到了還款中期，已經償還了大部分的利息，因此提前還貸意義也不大。
綜上所述，如果使用的是等額本息還款法，且已進入還款中期(貸款20年，已經還款10年左右)，所償還的更多是本金，能夠節省的利息有限，提前還款意義不大。