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土地開發
- 目錄
- 1、土地開發是什麼
- 2、土地開發流程
- 3、土地開發補償費
- 4、土地開發成本
1土地開發是什麼
土地開發主要是對未利用土地的開發利用，要實現耕地總量動態平衡，未利用土地開發是補充耕地的一種有效途徑。
一是土地利用範圍的擴大，一是土地利用深度的開發。
由此定義土地開發是通過各種手段挖掘土地的固有潛力提高土地的利用率擴大土地利用空間與利用深度，充分發揮土地在生產和生活中的作用的過程。
2土地開發流程
開發程式
1.開發主體
土地一級開發工作主要由政府授權或土地儲備機構來完成，不管是包含農地徵轉用過程的土地一級開發，還是使國有土地由生地變熟地的土地一級開發，實施主體往往是政府授權的一級開發公司或土地整理儲備機構。
2.開發程式
(1)計劃編制
首先要根據國民經濟和社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃以及土地供應計劃、土地利用年度計劃和土地儲備開發計劃，來編制土地一級開發計劃。
(2)前期策劃
根據已編制的土地一級開發計劃，原土地所有者或使用者在徵得縣(區)人民政府和鎮級人民政府或上級主管部門同意後，向市級國土資源管理部門提出土地一級開發申請。市級國土資源管理部門受理申請並進行預審，委託土地儲備機構編制土地一級開發實施方案。
(3)徵詢意見和審批
市級國土資源管理部門會同相關部門，包括規劃、建設、交通、環保等部門，就土地一級開發實施方案提出原則意見。
同時，土地一級開發專案涉及徵用土地的，土地儲備機構根據計劃和規劃有關手續分別向所在區(縣)政府提出徵地申請，由區(縣)政府按規定程式辦理徵地報批手續;涉及農轉用的，向國土資源管理部門申辦農轉用手續;涉及房屋拆遷的，向房管部門辦理房屋拆遷手續。
土地儲備機構通過委託或招標的方式確定土地一級開發主體，並下達土地一級開發批覆，簽訂土地一級開發合同。
(4)組織實施開發
土地一級開發主體首手進行拆遷調查、評估，按相關政策檔案協商制定拆遷安置補償方案等等，並需經過政府主管部門審查通過。與此同時，進行一級土地開發的開發商要及時做出土地規劃方案，以核定土地性質、使用功能、範圍、規模、開發強度等技術經濟指標。完成以上準備工作，就可以針對地塊實施拆遷、拆除、三通一平或七通一平等工作。
(5)專案驗收
土地一級開發專案完成後，土地儲備機構負責實施，由市國土資源管理部門會同相關部門根據《土地一級開發合同》、計劃和規劃的批准檔案進行驗收。驗收合格的建設用地，納入政府土地儲備庫。
開發規劃
勘測與調查
主要是摸清待開發土地資源的數量質量與分佈，為土地開發規劃提供基礎資料
確定開發目標
其基本目標是充分合理利用土地，增加土地的可利用面積，改善土地的利用條件，以提高土地的利用效益。具體目標的確定一般取決於以下幾個方面的因素：
1.社會需求與經濟建設的需要
2.待開發土地的適宜性和生產力
3.經濟實力和技術水平
從社會經濟技術生態等各方面論證待開發資源開發的可行性，目前以農業開發為目標的可行性論證一般以經濟效益的分析為主，同時還考慮土地開發對生態環境的影響及其對社會需求的滿足程度，主要指標有產投比、土地生產率、土地利用率、土地生態效益
3土地開發補償費
一、土地開發補償費是指乙方向甲方支付的對甲方進行該宗地開發建設所發生的前期費用、拆遷費用、工程費用、管理費用及資金利息等土地一級開發費用的補償。
二、土地開發補償費不包括(但不限於)以下內容：
1、毛地價。
2、宗地(含代徵地)範圍內開發專案按規定應配套的人防工程建設、綠化工程費用。
3、宗地內因乙方建設而需向有關部門交納的城市基礎設施配套費等費用。
4、在組織出讓宗地專案開發建設中涉及到應由乙方交納的有關稅費。
5、宗地內的市政建設費用。
6、其他應由乙方支付的費用。
4土地開發成本
土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設場地)所發生的各種費用支出;
房地產開發企業土地開發成本包括五方面的內容，具體內容及其核算如下：
1、土地費用 指直接與購置土地有關的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關手續費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。
2、基礎設施費 一般情況下，是指達到預期使用功能的熟地狀態所投入的線性建設費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。
3、配套設施費 一般指水、電、大市政和公建配套的建築物建設費用，如學校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設施的核算分兩種情況。其一，經有權機關批准建設且房地產企業不能有償轉讓的公共配套設施，房地產開發企業可按照建築面積或投資比例採取預提辦法從開發成本中計提公共配套設施費，即借記本科日，貸記“預提費用”，預提的公共配套設施費只能用於相關的工程建設，不得挪作他用，預提數與實際支出數的差額，待工程完工後再調整有關科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉讓的公共配套設施，不得從開發成本中預提公共配套設施費。
4、籌資費用 房地產開發企業為開發土地而借入的資金所發生的利息等借款費用，在土地開發完工之前，計入本科目，土地開發完工之後而發生的利息等借款費用，計入財務費用。
5、應由開發土地負擔的間接費用 它是指企業所屬單位直接組織、管理開發專案所發生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產開發企業的地產分公司所發生的間接費用應計入土地開發成本。應由開發土地負擔的間接費用，應在“開發間接費用”科目進行歸集，月末再按一定的分配標準分配計入本科目。企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的管理費用，應作為期間費用，不在本科目核算。