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衢州限購
- 目錄
- 1、衢州限購政策2016
- 2、衢州限購政策細則
- 3、衢州限購限貸
- 4、衢州限購後房價
1衢州限購政策2016
中國央行2日發文稱，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。
也就是說，首套房首付比例最低可以降低至20%!比原來的30%下降了整整10%。這意味著，人們購買首套房的槓桿從原來的1:3.3升至1:5!
任志強此前要將房地產多餘庫存“炸掉”的言猶在耳，如今為了“去庫存”，政府不惜一邊讓企業和資本市場去槓桿，一邊給房地產行業加槓桿。
以下是央行公告：
中國人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行;各省(自治區、直轄市)銀監局;各國有商業銀行、股份制商業銀行，中國郵政儲蓄銀行：
為進一步支援合理住房消費，促進房地產市場平穩健康發展，按照國務院有關部署，現就個人住房貸款政策有關事項通知如下：
一、在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調整為不低於30%。
對於實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規定執行。
二、在此基礎上，人民銀行、銀監會各派出機構應按照“分類指導，因地施策”的原則，加強與地方政府的溝通，指導各省級市場利率定價自律機制結合當地不同城市實際情況自主確定轄區內商業性個人住房貸款的最低首付款比例。
三、銀行業金融機構應結合各省級市場利率定價自律機制確定的最低首付款比例要求以及本機構商業性個人住房貸款投放政策、風險防控等因素，並根據借款人的信用狀況、還款能力等合理確定具體首付款比例和利率水平。
四、加強住房金融巨集觀審慎管理。人民銀行、銀監會各派出機構應強化對房地產貸款資產質量、區域集中度、機構穩健性的監測、分析和評估;督促各省級市場利率定價自律機制根據房地產形勢變化及地方政府調控要求，及時對轄區內商業性個人住房貸款最低首付款比例進行自律調整，促進銀行業金融機構住房金融業務穩健執行和當地房地產市場平穩健康發展。
請人民銀行上海總部、各分行、營業管理部、省會(首府)城市中心支行、副省級城市中心支行，各省(自治區、直轄市)銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行、村鎮銀行。
《中國經營報》12月底報道稱，隨著中央經濟工作會議落幕，房地產去庫存措施或將很快出臺。由於庫存主要集中在二、三、四線城市，措施不涉一線城市取消限購。
當月的中央經濟工作會議提出“化解房地產庫存”，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼併重組，提高產業集中度，要取消過時的限制性措施。
從去年來一系列的政策和政府表態來看，“去庫存”已經成為房地產行業的“重中之重”。
2衢州限購政策細則
2010年，房地產投資氛圍濃郁的浙江成為“限購令”強打物件之一。這一年，浙江全省11個城市中有8個加入限購大軍，分別是：杭州、寧波、溫州、金華、紹興、台州、衢州、舟山。
“限購之前，浙江房價漲幅最高。” 中原地產首席分析師張大偉向中新網房產頻道介紹，高房價使浙江多數城市被列入2010年限購城市名單，“當時，溫州一些縣城的房價比北京、上海都高。” 張大偉說。
在當年宜居城市研究室釋出的“2010年7月中國城市房價排行榜”中，杭州新房價格居第一位，單價高達2.5萬元。溫州、寧波、舟山均在前十之列，單價萬元以上的11個城市中，浙江省佔了5席。
但在近兩年，浙江房地產市場逐漸降溫，溫州房價更是連續30多個月下跌，成為全國少數同比下調的城市之一，當年流竄於各大城市、將本地樓市推上高崖的“溫州炒房團”也已淡出輿論視野。
“浙江實體經濟了出現問題，房價下滑明顯。”在張大偉看來，房地產週期下滑、經濟週期下滑、當年的購房主力企業主等收入下滑，已使浙江房地產市場發生逆轉。“之前限購令抑制投資的作用已經不需要了。”
“如今，杭州這些城市，面臨著如何去庫存的嚴峻問題。”中國房地產學會副會長陳國強在接受中新網房產頻道採訪時表示，隨著投資性買房客的逃離，浙江很多城市樓市供應量已明顯過剩。資料顯示，截止7月底，杭州新房庫存要賣20多個月，寧波、溫州庫存消化時間均在30個月以上。
3衢州限購限貸
隨著住宅調控力度普遍升級，酒店式公寓再一次成為“政策避風港”，“投資回報率”、“不限購不限貸”、“租售比高”等說辭也再一次充斥在營銷來電中。酒店式公寓產品在歷次調控期中成交表現究竟如何，其投資回報又是否值得信賴?以史為鑑，我們以上海為例，對2010年以來酒店式公寓產品進行了梳理和分析。
成交量走勢：交易規模增速快於住宅，短期調整中成交份額逆勢上揚
自2010年以來，受限購、限貸政策持續升級、調整的影響，上海酒店式公寓成交規模增速明顯快於商品住宅。2015年全市酒店式公寓成交面積達到68.89萬平方米，相比2010年增長101%，比同期商品住宅規模增速快了46個百分點。從各年成交面積變化來看，酒店式公寓與行業大週期同步波動。2013年為近年成交峰值，全年成交酒店式公寓13090套，同比增長52%，共計92.78萬平方米，同比增加62%。2016年上海限購升級後，憑藉“不限購”的優勢，酒店式公寓市場熱度顯著攀升，前9月酒店式公寓共成交68.02萬平方米，同比增長47%，成交金額170.35%，同比增長57%，依此趨勢來看，今年酒店式公寓成交量有望創下歷史新高。
4衢州限購後房價
據本網統計，2016上半年衢州市區(市本級、柯城區與衢江區)共成功出讓23宗地塊，相比去年同期減少了6宗，土地成交面積約86.38萬方，摺合約1297畝，同比去年下降13.19%，總成交額約30.78億元，同比上漲約300.88%，另有1宗工業用地無人報名，流拍。
23宗地塊吸金30.78億元 超越2015年與2014年成交總額之和
2014年土地收入共計約9.48億元，2015年土地收入共計約17.64億元，兩年合計約為27.12億元。而2016年僅上半年年度土地成交金額已突破30億元，總成交金額約為30.78億元，相比前兩年具有碾壓性的差距。
不過，值得注意的是，上半年經營性用地成交總額29.9億元，佔總成交量的97.16%，佔比超過了九成。隨著市場行情的回暖，土地溢價率走高，土地價格的上漲成為了土地收入的重要推力。據統計，在上半年成功出讓的土地面積總和約為86.38萬方同比去年下降13.19%，而由於推出的優質住宅地塊增多以及土地溢價率走高，土地成交金額同比上漲約300.88%。
衢州土地市場在經歷了2014年的低谷期之後，2015年開始便迴歸平靜，低溢價率成交、流拍、偶有宅地均成為這一期間的關鍵詞。然而，隨著新房市場走量與一線城市土地限令房企轉戰二三線城市影響，衢州土地市場的基調也隨著溢價率走高、百輪競拍、高樓面價等字眼的出現開始轉變。
5宗宅地撐起盛宴 土地溢價率走高
從成交情況來看，上半年衢州土地成交的大月主要集中在4月，土地成交金額佔比最高，這期間，也正是上半年住宅類用地出讓的集中月。期間，多宗優質宅地遭遇爭搶，土地成交價被不斷重新整理。
4月1日，衢州市火車站片區荷花中路以西、站前路以北地塊被大連萬達商業股份有限公司以10850萬元競得，拉開衢州土地市場火爆的序幕。
4月29日，5宗優質商住用地吸金26億，此次拍賣會吸引了全國各地近20家房企參與，場面十分壯觀，是近年來衢州難得一見的一場土地拍賣盛會，現場也上演了一出激烈的“爭地大戰”。
西安門大橋頭原金僑國際大酒店地塊被碧桂園以47700萬元競得，樓面價為4763.85元/㎡，溢價率高達198.13%，是截止到目前為止，2016年溢價率最高的地塊。
衢市儲(2016)4號西區E2-5地塊(陽光水岸對面)被德信地產集團有限公司競得以144000萬元，樓面價達到4780.69元/㎡，為衢州新地王，溢價率高達140%。
衢市儲(2016)5號(鐵路三角地塊)被浙江中樑置業有限公司以60000萬元競得，樓面價4414.69元/㎡，相比去年同一區域的樓面價上漲1200元/㎡。
在西區與老城區的地價一路走高之際，衢江區也是不甘落後。6月17日，衢江新區30-3號地塊經過100多輪加價之後，最終以9280萬元的價格，被衢州市鑫業房地產開發有限公司拍得，摺合樓面價約為2781.94元/平方米。