當前位置：政策組合拳導致樓市成交量下降。在廣受關注的二手房貸優惠政策方面,目前大部分銀行“仍在等待細則”。晦暗不明之際,投資者觀望情緒濃厚。這種背景下,本報推出這組專題報道,對樓市現狀和走勢進行了客觀分析,並以案例的形式,著重從二套房貸實際操作方面給投資者以參考和借鑑。
【案例】
二套房貸款實際操作3問
基本情況
周先生五年前來到廣州工作,2008年與目前的太太結婚,當時夫妻倆當時通過公積金貸款,購買了60平方米的房子,小兩口居住得還不錯。但是踏入2010年,周先生的孩子快要出生了,夫婦倆人打算把家裡的周老先生和老太太接來廣州幫忙照顧孩子。60平方米的房子對於這個5口之家來說顯然是不夠。周先生目前面臨著急迫的換房需求。
其實,他去年年底已經看中了一套100平方米的房子,售價167萬元,他想通過商業貸款實現換房的目標。但是最近由於國家對二手房貸的調控剛出,很多操作細則都還沒定下來,周先生面對市場中各家銀行紛雜的各種做法和利率定價,感到有點無所適從。
以下是周先生目前最擔心的幾個方面:
分析
1.哪些銀行暫停二套房貸審批?
由於周先生孩子在6月份就要出生了,父母也將在春節後過來照顧懷孕的太太,換房子對於周先生來說需求極為迫切。但由於目前很多銀行總行沒有針對“四成首付,利率按照風險定價”出臺進一步的操作細則,不少銀行的分支機構由於不知道應該如何對利率進行定價而暫緩了貸款業務審批。
但經過記者連日來的調查,發現目前廣州市暫停房貸的銀行並不是太多,記者暫時瞭解到的只有三家,其中包括兩家國有銀行和一家房貸做得較多的股份制銀行。對於二手樓交易,投資者可以自己選擇銀行,因此帶來的影響並不會很大。
其中中行廣州市內一家網點的客戶經理對記者說。“新的規定沒有出臺之前,我們仍然嚴格執行二套房貸首付40%,利率上浮至1.1倍來發放貸款。目前還可以進行申請,但審批的話估計要一個月左右才能夠批下來。”
而股份制銀行人士則表示:“利率按照風險定價這個到底是怎樣定,就要等待總行研究出臺一些具體細則。估計二月初才能出臺,春節前可以下發到各個分支就已經很不錯了。”但此時其他銀行的房貸業務申請審批並不困難,招商銀行一家支行的個貸經理告訴記者,目前只要資料齊備,審批放貸5—10個工作日即可以完成。建行、工行、光大銀行、民生銀行等各家銀行都表示目前申請放貸並不困難。
另一方面,由於目前國家在出臺相關政策調控樓市,專家分析認為近期樓價至少不會大幅上漲,因此如果不是有特別急需求的購房者,緩一緩其實影響並不會太大。
2.目前各家銀行首付比例和利率如何定?
除了申請的難易和審批放款的速度,購房者最關心的除了房價還有房貸的利率定價。記者幫周先生算了一筆賬,如果按照目前的新規則,周先生目前購房屬於第二套房,貸款首付需要四成,需要申請商業貸款100萬元。
按最普遍實用的等額還款法來計算,貸一筆100萬元的款項,分30年償付,如果是利率是基準利率打7折優惠的話,月供是4939.32元。但是如果按照上浮10%的利率來計算,月供會達到6474.02元,每個月多出1534元多,30年算下來,累計多付利息達到55.2萬元。
因此,在新的“風險利率定價”仍未明確之前,在模稜兩可時尋找仍然有打折的銀行,抓緊這趟房貸末班車,成為不少購房投資者的考慮。據記者走訪瞭解,建設銀行和華夏銀行是目前為數不多的仍然可以對二套房貸給出較大優惠的兩家銀行。
建行某工作人員表示,二套房貸首付四成,利率可以下浮25%,但如果首付只有三成,利率下調的空間就只有兩成了。“新的規定我們也看到了,但是目前行裡的正式檔案還沒下發,要想做優惠的二套房貸要趕緊。”
華夏銀行廣州分行相關負責人則表示,目前銀行執行四成首付是肯定的,至於利率目前分行仍然針對不同的客戶情況,給予相應的優惠。“目前對於優質客戶大部分都可以給出7折,審批也一直在做,並沒有停。”該負責人告訴記者。
3.改善性住房還有優惠嗎?
對於周先生這樣的案例,在新規出臺之前,完全可以按照改善型住房的標準,拿到與一套房一樣的利率優惠。但是按照新規則,“已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)”再次購房,按二套房計算。改善型住房並沒有被提到。
那麼目前銀行還繼續對改善型住房開啟優惠的窗戶嗎?記者走訪發現,還有些銀行目前仍然承認“改善型住房”,並相對給出一些利率優惠。
“現在如果你是改善型住房的話仍然可以給出優惠,首付只需三成,利率可以打七折。”招商銀行某支行個貸經理表示。
而光大銀行則表示,只要第一次購房貸款結清了,第二次購房的時候就可以按照一套房來計算。記者詢問是否有改善型住房的優惠,該個貸部人士表示,改善型住房優惠已經取消。但是當記者進一步諮詢是否有什麼方法可以獲得優惠,該人士表示:“你可以先拿你的第一套房的相關資料過來,我們幫你爭取做下改善型,或者看看是否可以有什麼其他方法,按照一套房來執行。”
【攻略】
若取消二套房貸優惠,可考慮先用商業貸
有投資分析師表示,目前一套房仍然可以享受首付二成,利率打7折的優惠,算起來比公積金貸款貴不了多少。如果擔心日後加息或者取消二套房貸利率優惠,再次購房時利率要上浮10%。那麼這些投資者購買第一套房時可以相應的考慮先用商業貸款。而不是平時我們想的先用公積金貸款。
目前廣州公積金貸款額度上限是個人60萬元,夫妻雙方不超過80萬元。如果首次購買一套總價100萬元的房子,首付二成,貸全80萬元,30年付清。如果用公積金貸款,按照等額本息還款法計算,每個月還款額度為3842.416元,如果用商業貸款,由於一套房可打7折,每個月還款額度為3951.456元。商業貸款每個月只比公積金貸款多出109元,30年的利息只多出了不夠4萬元。
反過來,第二套房子如果需要上浮至1.1倍,此時選用公積金貸款就會比商業貸款優惠非常多。因此預計自己日後會購買第二套房的投資者可以考慮把公積金貸款留到2套房使用。
加息預期內,選固定利率鎖定低息
“如果預期加息,具有剛性需求的購房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內利率如何變化,都按約定的固定利率付息。”國家註冊理財師陳慶生表示,選擇利率時候,要對整個利率調整趨勢有個準確的認識。
目前,多數銀行對利率升降都實行按年調整的方式,即一年之內無論利率升降幾次,貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標準,這在升息期,對貸款人合算有利。
但另一方面,由於固定利率普遍比浮動利率要高,對於可以獲得較高折扣利率的客戶而言,選擇固定利率房貸未必划算;而對於無法獲取下浮利率的客戶而言,選擇固定利率房貸,是一個不錯的選擇。
【市場掃描】
觀望情緒加劇樓市成交清淡
本月上旬出臺的“國11條”再次明確了二套房貸首付不得低於40%,但卻也留下了一大懸念:“貸款利率嚴格按照風險定價”。風險定價的權力被下放到各大銀行,也就是說,二套房貸利率究竟還有沒有折扣,利率標準究竟為何,將由銀行自己根據風險確定。目前,各大銀行二套房貸政策的執行細則均未下發。在這個曖昧不明的時期,觀望情緒加劇,市場成交受到了一定影響;而出於對銀行可能出現的利率競爭性下浮的擔憂,不少業內人士也擔憂二套房貸政策的調控效果會大打折扣。
據瞭解,受到包括二套房貸政策在內的一系列調控政策的影響下,雖然房價短期內並未出現明顯變化,但市場觀望情緒已明顯加劇,不少城市成交量也出現下跌。中原地產監測資料顯示,1月第1周9個重點城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、杭州、武漢)一手住宅總成交量環比繼續下跌兩成以上,其中一線城市成交總量環比下跌20%,其餘5個重點城市成交總量環比下跌44%。
二手方面回落幅度更為明顯。資料顯示,1月1日至1月10日,深圳二手房成交套數為1690套,日均成交套數338套,比上月下跌76.7%,成交面積14.09萬平米,日均成交面積2.82萬平米,比上月下跌78.8%。此外,本月上半月,北京二手房市場總成交量、住宅成交量分別僅為5839套、5248套,雖然依然超過了去年1月同期的5483套、5212套,但是相比去年12月上半月下跌幅度分別達到了72.2%及73.6%。
除了觀望情緒影響成交,目前由於總行細則未出,農行、中行等部分銀行雖然仍在受理二套房貸業務,但已經暫停了審批,並將等到細則下發後才會再次重啟。業內人士指出,這些銀行的做法導致二套房貸的辦理時間被拉長,實際上也間接影響了近期的成交量。中原地產胡廣東表示,從成交情況來看,自住、改善型買家和投資型買家都呈現下降趨勢。也就是說,受到影響的並不僅僅是中央調控政策指向的投資和投機性購房行為,自住和改善型需求同樣受到一定的抑制。
有業內人士指出,以前通常各大銀行總行會要求各分行至少執行基準利率,但本次利率的決策權也可能會下放給各分行自行掌握。這一模糊的政策完全可能導致部分銀行對二套房貸利率在基準利率基礎上展開競爭性下浮。“畢竟房貸是優質貸款,對銀行來說,是必爭之地。”該人士擔憂,二套房貸利率的競爭性下浮將直接使調控政策的效果大打折扣。
南方日報記者盧軼
【房貸tips】
選擇適合自己的還款方式
選擇好銀行和尋找到較為優惠的利率後,下一步投資者必須考慮的是貸款的還款方式。由於房貸利率數額的巨大,選擇一種適合自己的還款方式可以為你省下更多的成本,並使自己供樓的壓力減小。
資金充裕者等額本金可省大量利息
對於資金充裕者來說,等額本金要優於等額本息法。由於先還了大部分的本金,因此剩餘的本金所產生的利息會越來越少,可以節省很大一部分利息總額。但等額本金方式要求貸款者手頭比較寬裕,因為購房者在初期的還款壓力比較大。尤其最近央行有加息的預期,在加息週期中,如果利率上行,會更進一步加大了期初還款的壓力。
此外,也有理財師提醒,期初投入過大,可能打亂正常的投資節奏,降低生活質量。如有更好的投資途徑,也不必急於提前還清款項,目前5年以上商業貸款最優利率為4.284%,通過合理的投資,獲得比該利率更高的回報也是有可能的。
年輕白領等額遞增還款減輕初期壓力
而對於不少剛畢業工作不久的年輕白領一族,也開始有不少人為房子作打算。但是此類人群剛畢業收入並不是很多,但未來收入增長的潛力較大。因此,這類白領應該根據自己的收入遞增的特殊情況,選擇前期還款小的產品,如等額遞增還款等方式。雖然這種方法最後會產生更多的利息,但是也是不少人提前實現置業夢的一個有效途徑。
除了“等額遞增”等產品,有的銀行打破了“等額”的概念,允許客戶在先期的一段期限內先按照貸款額的一定比例來還款(這一比例通常較低),在這段時期結束後再採取等額本金或等額本息等其他方式來還款。