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二手房交易過程中買方和賣方都需要承擔的不同的稅費，二手房交易中徵收交易稅的本意是為了限制買賣交易，抑制房地產產業過熱。結果是增加了買房人的購房負擔，也增加了國家的稅收收入。實際交易中，賣家無一例外的將稅費轉嫁到買家身上。
一直以來繁雜的二手房交易稅費都讓買房人頭疼，省稅費也成為每一位買房人思考的頭等大事。那麼問題來了，二手房繼承、贈與和買賣，到底哪種過戶方式最省錢?小編來為大家算算賬。
一、當房產以繼承形式過戶時
房產繼承是按照《繼承法》的規定，把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。房產繼承是不需要交稅的(包括契稅、營業稅和個稅等)。但是有兩個條件：一是繼承應當在被繼承人死亡後才能發生;二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。
《繼承法》規定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
需要注意的是，繼承房產需要辦理繼承公證，收費採取分段遞減累計收取。受益額按公證處委託的機構提供的評估價計算，通常低於市場價，各區不一樣。
具體標準如下：
受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;
超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;
超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;
超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;
超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。
證明單方贈與或受贈的，減半收取。(目前公證處只辦理雙方公證)
需要交的費用為：如果受益額100萬，20萬1.2%+30萬1%+50萬0.8%=9400元(公證費)。
提醒：繼承過戶獲得的住房，再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯一住房可免徵營業稅和個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。)
二、當房產以贈予形式過戶時
根據規定，對於個人無償贈予不動產行為，應對受贈人全額徵收契稅，契稅繳納標準為總房價的3%。無償贈與房產給他人，南京市目前執行的是免徵營業稅和個稅。
需要特別注意的是：非家庭成員之間的房產贈予合同，必須經公證處公證，所需繳納公證費與繼承公證費收取方式相同。
家庭成員指：產權人的子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、孫子女、外祖父母、外孫子女、公婆、兒媳、岳父母、女婿。
需要交的稅費為：公證費+3%契稅(家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅)
直系親屬：指相互之間有一脈相承的血緣關係的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯一住房可免徵營業稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房，再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。)
三、當房產以買賣形式過戶時
1、契稅(買房人交)
家庭唯一住房非家庭唯一住房
面積90㎡1%3%
90㎡面積144㎡1.5%
面積144㎡3%
2、營業稅(按規定應由賣房人交，但在實際過程中會有轉嫁給買房人的情況)
購房時間5年購房時間5年
普通住宅免徵計稅價格*5.55%
非普通住宅(計稅價格-購房價格)*5.55%
普通住宅：住宅面積144㎡且容積率1.0
計稅價格：按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格，按孰原則予以確認。
購房價格：根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。
滿5年如何界定：
(1)按市場價格購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發日期，按孰先原則確認。
(2)按房改政策購買的住房以《房屋產權證》上記載的日期、《公有住房購買契約》的簽定日期和付款收據時間，按孰先原則確認。
(3)繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。
(4)非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。
3、個稅(按規定應由賣房人交，但在實際過程中會有轉嫁給買房人的情況)
購房時間5年購房時間5年
住宅家庭唯一住宅可免核定徵收1%或查驗徵收20%
查驗徵收：納稅人能夠提供房屋原值等費用發票，個人所得稅=(計稅價格-原值-契稅-相關稅費-合理費用)20%
核定徵收：納稅人不能提供房屋原值等費用發票，個人所得稅=計稅價格1%(南京目前按此標準徵收個稅)
家庭唯一住房：指在南京沒有其他的住房，至於納稅人本人或者配偶在外地有沒有住房、有幾套住房，都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房，只要購房記錄能查到，即使房產證沒有辦下來，也不予認定為唯一住房。
需要交的稅費為：營業稅+個稅+契稅(按實際情況交納)
從以上的稅費明細可以得出：
1、法定繼承人之間過戶繼承最划算
法定繼承人之間的過戶，繼承最划算，除了公證費無需交納任何稅費，非法定繼承人之間的只能通過贈予或者買賣過戶。
提醒：在實際操作中，因為繼承是遺產人死後才可以進行產權過戶，所以這種過戶方式的人比較少。
2、房子須繳營業稅時贈予較划算
如果房產交易未滿5年，需要繳納營業稅的情況下，贈予比買賣過戶划算。但是非直系親屬之間房產贈予過戶後，再出售時要交20%的個稅。
直系親屬：指相互之間有一脈相承的血緣關係的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。
提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅(營業稅、個稅和契稅)，滿五年且為家庭唯一住房可免徵營業稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房，再次出售時需要繳納20%的個稅。(繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。)
3、購買交易滿5年家庭唯一住房稅費最低
實際生活中，買賣是最常見的房屋過戶的形式。當購買交易滿五年且為家庭唯一住房時，免徵個稅、營業稅，此時繳納的稅費成本是相對較低的。如果買房人家庭沒有其他住房，房子為90㎡以下的普通住宅，契稅也可以按1%最低標準交，這種情況稅費成本最低。
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證，沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以最好選擇有房產證的房屋進行交易。